供應量井噴 上海樓市沖刺年關

2021年即將收尾，上海新建商品住宅市場迎來了供應量的井噴與此同時，部分熱點項目則吸引了眾多絡繹不絕的購房者，展現了上海新房市場的活力

近期，上海第6批次即將入市的新建商品住房名單出爐，本次共計供應57個項目，合計約1.75萬套房源，備案均價6.2萬元/平方米，分布于浦東，黃浦，虹口，楊浦，臨港等14個區域其中，此次位于上海浦東新區的融創未來金融城項目共推出1000余套房源，吸引了大量購房者前去咨詢

對于此次上海新房市場釋放的供應量，億翰智庫董事，首席分析師張化東向《中國經營報》記者評價:在年末且臨近春節的傳統淡季，推出如此大批量的房源確實不常見不過，可以看出目前樓市傳遞出的信號，即在‘房住不炒’的前提下，通過穩定的價格，大量的供應，來保有樓市基本的活力，緩解供需矛盾并通過新房市場對二手房市場施加影響，從而減輕一二手倒掛的情況

與此同時，上海第5批集中供應的57個新房項目，已經全部完成認購上海鏈家研究院公布的數據顯示，共有30個項目觸發積分制，占比已經超過一半該研究院分析指出:即使市區的認籌比出現放寬，也未影響購房者的認購熱情在目前大環境政策穩定的前提下，資質高的樓盤依然受到青睞

供應量井噴

由于這次供應的體量很大，預計不會觸發積分制，所以吸引了很多低分購房者劉明是融創未來金融城項目的銷售人員，面對絡繹不絕的看房者，他告訴記者:人數之多，確實超出了自己的預期

最近幾天，記者實地探訪未來金融城項目時，由于人數過多需要限流，在售樓處的入口處，排隊等待的購房者便已經達到百余人而當記者排隊等候時，在不到10分鐘的時間內，在記者的身后便新增了將近20名看房者劉明告訴記者:一般看房者可能需要在入口處至少等待半個小時才能進去

在進入售樓處后，看房者還需要排隊等待銷售講解沙盤和區域布局，并且無論是售樓處大廳還是樣板間，都熙熙攘攘地圍滿了看房者。

不過，值得注意的是，記者觀察到，來該項目的看房者多是年輕人一對準備結婚的看房者告訴記者:由于兩個人的工作年限不算特別長，積分都不高，聽說這個盤大概率不會觸發積分，所以來看看

在上海第6批次將上市的新建商品住房名單中，位于浦東新區的融創未來金融城項目由于供應量較大而引發關注根據劉明的介紹，此次融創未來金融城分為2個地塊對外出售，即源融佳苑，清融雅苑，對應的套數分別為721套，294套，共計1015套劉明向記者透露:源融佳苑大概率是不會觸發的

而除了融創未來金融城，在第6批次集中供應的項目中，房源數超過500套的項目還有6個其中，位于臨港的創城雅苑此次共推出1226套房源而對于位于浦東新區的仁恒海上溪云，盡管在記者探訪時，同樣在該項目售樓處注意到有較多購房者來訪，但是由于該批次供應的房源數達到了514套，該項目的銷售人員告訴記者:這次體量比較大，可能不會觸發積分制，即使觸發，分數也會比較低

記者注意到，自從今年上海市實行新建商品房集中供應政策以來，第6批集中供應的新建商品房數量最多此次集中供應的項目共計57個，合計房源數1.75萬套左右而此前集中供應的5個批次中，供應的項目數量分別為33個，47個，45個，42個，57個，房源數分別約為1萬套，1.4萬套，1.27萬套，1.24萬套，1.52萬套這也意味著，加上今年公布的第6批次房源，今年上海的新房供應量已經達到8.2萬套

與此同時，實行集中入市以來上海新房市場供應量已有大幅提升上海中原地產數據顯示，今年前11月，上海新建商品住房供應面積696.4萬平方米，累計同比增加14.1%，新房成交961萬平方米，累計同比增加18.8%

高端項目快速去化

高端項目集中放量，也成了今年末上海新房市場備受關注的現象之一?！拔覀円灿龅竭^房東不愿意撤價，幾個月后又降價的情況。

在上海第5批集中供應的57個項目中，備案均價在10萬元/平方米以上的高端項目有15個第6批集中供應的項目則延續了前一批次的價位分布，均價在10萬元/平方米以上的新盤數量為12個，另有2個9.9萬元/平方米的項目不過，第5批次的項目銷售已經接近尾聲，而第6批次的房源，盡管已經陸續開啟認籌，但是開盤時間則需等到2022年其中，在第5批次均價超過10萬元/平方米的項目中，入圍積分超過80分的已經達到5個例如，位于陸家嘴北濱江板塊的九廬三期，均價為13.5萬元/平方米，其中最貴的一套房源總價已經超過1.2億元，供應套數共計152套，入圍積分則達到了98.4分而位于浦東前灘和碧云板塊的晶鴻名邸，碧云尊邸的入圍積分則分別達到了97.23分，92.24分

記者了解到，12月17日，碧云尊邸項目在開盤日便全部售罄上海交易中心官方平臺披露的信息顯示，該項目位于上海浦東新區內中環，此次推出的房源共計173套，備案均價約為11萬元/平方米根據消息顯示，該項目的套均價為3000萬元左右，最高售價已經超過7500萬元，入圍的購房者共計367組，入圍比為2，入圍分數達到了92.24分

與此同時，位于上海靜安區的珠江·安康苑，在12月15日正式開盤，盡管該項目并未觸發積分制，但是，12月20日，該項目的銷售人員告訴記者:已經沒有剩余房源了該項目方公布的信息顯示，該項目推出的房源總數為309套，最終確認認籌客戶共428組，認籌比約為1.39，由于該項目的入圍比為2.5，因此并未觸發積分制

值得注意的是，該項目的備案均價為12.88萬元/平方米，套均價則達到了2487萬元并且，頂層的三套房源售價均已經超過9400萬元，其中，一套位于50層的房源售價已經接近1億元

對于高端項目去化速度較快的原因，上海中原地產市場分析師盧文曦向記者解釋:主要是由于新房限價，尤其是對豪宅項目，使其與周邊的二手房出現了價格‘倒掛’，新房相較周邊二手房的價格低了很多，出現較大的價格差?！?。

不過，記者注意到，在第6批次推出的高端項目中，部分位于熱點區域的項目，相較于第5批次，其市場熱度則出現了回落。

例如，位于上海虹口區的招商云璽，備案均價為11.8萬元/平方米，此次推出的房源數共計215套在該項目認籌的第二天，記者實地走訪時，僅見到幾位購房者走進認購大廳該項目的銷售人員告訴記者:第一天的認籌組數僅有25人

成交表現堅挺

盡管今年以來，全國的樓市進入調整階段，但是上海新房市場的堅挺程度卻讓劉明感嘆:上海中環以內的新房市場，購買力還是很充足的根據克而瑞上海公布的數據，記者統計發現，在11月29日至12月19日，入市的新房項目為29個，其中，超過70%的項目在開盤當日售罄

上海鏈家研究院的監控數據顯示，上海樓市套均總價650萬元，環比增長11%，同比增長6%，成交均價為5.6萬元/平方米，環比增長6%，同比增長了7%在今年前11個月，上海市累計成交金額5252億元，同比增長12%，成交套數8.4萬套，同比增長19%，套均總價625萬元，同比下降6%，成交均價5.5萬元/平方米，同比下降1%

對于今年上海樓市的表現，盧文曦評價:相較于以前，目前上海樓市逐漸回歸平穩現在四成是熱盤，三成是能夠符合市場預期的項目，還有三成可能會遇冷

不過，記者注意到，伴隨著上海第6批次新建商品房逐漸開啟認購，相較此前5批次的計分規則，目前多個項目公布的認購計分規則，已經針對贈與限購公租房承租人限購和社保繳納年限調整三方面進行了調整。

例如，金地嘉悅灣，龍光天境，楊浦濱江壹號，招商云璽等項目方便在其公告中提出:認購對象在2021年1月22日后贈與他人的房產，仍計入認購對象名下日前，通過贈與轉讓住房的，自轉移登記日起5年內仍計入贈與人擁有住房套數以及認購對象承租的公有居住房屋計入認購對象名下住房套數

其中，贈與限購政策的內容在7月末便已經公布彼時，上海市住房和城鄉建設管理委員會等部門聯合發布了《關于加強住房贈與管理的通知》，明確指出:受贈人應符合國家和本市住房限購政策易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者解釋:這幾個樓盤在最早的認購規則中，便明確表示贈與房屋也在限購范圍內，不過，當時并未指明5年的限購期限

不過將承租的公租房也納入限購范圍內，則意味著承租人在認購時不能按照無房戶認定。據一些經紀人介紹，目前大部分房子的價格都有所下降，一些不著急的房東也沒有改變價格或者暫時收回房子。

其次，在年限分計分細則中，對于社保繳納月數的范圍的劃分，上述項目方則在公告中指出:自2003年1月起，截止到認購起始前的2個月而此前，上海社保月份基本以認購前1個月計算，現在明確是認購起始日前的2個月對于截止月份的調整，嚴躍進告訴記者:這是因為不同公司繳納社保的時間不一致，有的可能是1月份繳納的，有的可能是31日繳納的，這對月底繳納的人群并不公平