美國，中國香港和新加坡的房地產REITs為何值得配置。

截至去年10月底，Case—Shiller全美20城綜合房價指數達到279.03，同比增長了19%。

與此同時，美國公寓型住宅REITs 2021全年漲幅高達63.6%，單戶型住宅REITs漲幅52.8%，都遠超過房價漲幅。

即使把這個表現放到美股中做比較，也僅有不到15%的股票去年回報比這更高。

和住宅類REITs漲幅相當甚至更高的還有購物中心，商場，個人倉儲和工業等類型。

其中，表現最好的是規模不是太大的本地型商場REITs，去年上漲92%，不過也是前年下跌幅度最大的類型，跌去了37%，最主要的原因還是去年初以來逐步解除封鎖。

像工業，個人倉儲這樣近幾年一直都很強勢的商業地產板塊，反而受益于疫情而表現更好不少商業地產板塊的大幅修復是建立在疫情較大損失的基礎上，例如實體店零售相關的

如果拋開這部分影響，與疫情前水平相比，個人倉儲類REITs的回報幾乎翻了一倍，工業類也上漲了80%，數據中心約50%，其次就是住宅類REITs約40%的漲幅。

熟悉我們研究的朋友，可能記得我們是從2020年疫情發生后就建議大家重點關注房地產領域的投資。

除了受益于疫情的工業物流，個人倉儲和數據中心類地產，還有在在疫情后將快速復蘇的住宅地產和商業地產。。

特別是美國住宅地產的熱潮，我們認為可能會持續幾年，主要原因除了疫情改變居住需求，供應不足，貨幣仍然寬松這些因素以外，還有人口結構年輕化和家庭資產配置轉向，這五大因素下，接下來美國住房自有率有望突破歷史新高。

除了自有住房，美國大多數地區的租賃市場也快速修復即使在疫情最嚴重時期，租房市場也保持韌性，租金的收繳率保持在93%以上

加上美國租約通常是一年，在已經持續了半年多的通脹壓力下房東很可能上調租金，房價在2020年底開始的上漲也會在續約的租金上有所反映這也是公寓型住宅REITs近期快速上漲的主要原因之一

伴隨著美國就業和經濟活動逐步恢復，市場對高質量的出租型公寓的需求可能持續強勁。

對于投資者來說，投資這類REITs不僅門檻低，靈活度高，也可以在一定程度上對沖通脹上升的風險。張江光大REIT，老板蛇口園區REIT，浙商滬杭甬REIT，東吳蘇源產業REIT均增長10%以上。

相比之下，中國香港住宅市場房價也創下新高，中原城市領先指數一直維持在歷史高位，但本地REITs卻沒有非常好的回報。

去年表現僅是五五開，好則上漲20%，差則下跌20%恒生房地產基金指數下跌2%，這主要和香港的REITs大多更側重于商業地產而非住宅地產有關

很多運營項目也不僅僅在香港本地，這就很難反映出本地住宅市場的實際情況，而商業地產中例如零售和辦公，很多都還受限于疫情的社交活動，人口流動等限制。

不過，不要小看香港地產板塊，拉長時間來看，過去十年里香港REITs跑贏了全球，大幅超過新加坡，美國等發達市場。

目前港股市場活躍的REITs有11只，市值約2300億港元，其中市值最大的領展占到了約60%的市值規模。

而亞洲REITs市場相對更為成熟和活躍的新加坡REITs，目前在新交所交易的有44只，市值約1150億新幣，也就是約6600億港元，去年指數回報5.4%，要好于香港。

在2021年之前的十年里，中國香港11只REITs的平均年化回報率為5.7%，高于日本REITs的4.0%和新加坡REITs的5.3%，其實也好于同期恒生指數的1.7%年化回報。具體來看，截至11月1日收盤，AVIC首鋼綠色能源REIT漲幅最高，為357%；CICC普洛斯REIT緊隨其后，上漲28.66%；郭芙首都水務REIT和紅土鹽場港REIT增幅分別為235%和261%。

一旦疫情后經濟活動和人口流動恢復，這部分受損板塊有機會快速修復過去兩年的跌幅結合過往十年相對穩健且優于亞洲同區的投資回報率，中國香港REITs也值得配置