遠離杭州，寧波都市圈，地處浙江最南端的溫州，一直以來都是自力更生的代表。

從早年溫州人憑借勤勞膽大的精神，以及親友互相幫扶的關系，依靠溫州模式迅速發家致富，積累了大量財富，并以此聞名，被稱為東方猶太人。

當沒有充足投資渠道民間富商將資金投向樓市時，溫州的房價急速起飛，2009年時一度超越了上海，而來自溫州的炒房團也橫掃全國但這伴隨著樓市暴漲而膨脹起來的財富，也在溫州房價的暴跌中轉瞬蒸發

從絕對高位到跌至谷底，投資客被迅速擠出樓市的同時，溫州過去民間家族經濟模式，以及由此形成的低利潤勞動密集型產業，也逐漸無法適應時代的發展，GDP增速也從1978年—2004年間14.1%的年均增速，降至2004年—2012年10.5%。

與此同時，溫州不得不面臨的另一個問題是人口增長放緩2010年，溫州人口已經達到約910萬，在2020年時人口總量約為957萬，10年間僅增長了47萬人

在產業轉型升級還在持續推進的當下，溫州樓市的投資價值似乎陷入了辨不明方向的迷途。

黃金十年，財富如煙

盡管溫州炒房團曾經橫掃全國，但他們在到外地買房之前，大多會在溫州先購置房產。

溫州早年的房價，都是當地的投資客炒起來的在某Top30房企工作的溫州人李飛向第一財經表示而這個歷史可以追溯到20世紀90年代末

1998年，自國家實施房地產市場化改革始，溫州房價從2000元/平方米的均價起步，開啟了十余年的上揚走勢。

公開信息顯示，2000年末時，溫州房價就突破了3000元/平方米的關口，2001年，溫州市區的房價出現了第一次大幅上漲，部分區域的價格達到了約6000元/平方米。

也正是2001年的8月份，由溫州當地媒體組織的一個150余人購房團邁向了上海，成為溫州炒房團的起點，在接下來的兩三年里，他們成為各地開發商，銀行的座上賓，目的地也從最初的上海，杭州向各大省會中心城市，二級城市擴散，從大連到伊犁，從海口到內蒙，版圖遍布全國。

作為溫州炒房團的大本營，溫州本地的樓市自然是投資的前沿高地2005年初，溫州市區開始有新房的價格超過1萬元/平方米，進入2007年，溫州的房價突破2萬元/平方米

在2008年國際金融危機沖擊下，溫州房價出現短暫回調，但伴隨著四萬億刺激政策的出臺，下半年信貸環境十分寬松，大量資金持續涌入房地產市場，樓市再度起飛2008年年底，溫州主城區的新房單價在1.5萬元左右，而2009年8月，主城區的新房均價漲到了2.67萬元，漲幅超7成

2010年，溫州房價繼續向上據中國房價行情網數據，這一年，溫州房價突破3萬元的門檻，一舉超越北上廣，位列全國之首其中，位于溫州鹿城區核心地段的一個名為綠城鹿城廣場的項目，2008年首開時均價在4萬元，2010年在二手房市場上的價格逼近10萬元

溫州樓市遭遇爆炒的背后，除了寬松信貸政策等的影響，更本質的推動因素是溫州模式下的民營經濟崛起。

80年代改革開放初期，溫州人依靠吃苦耐勞的精神，對市場的敏銳度，對財富的渴求，在全國各地尋找機會，哪里有市場，哪里就有溫州人年逾50歲的溫州本地商人老紀向第一財經介紹，當時的溫州人以家族小作坊的形式，通過低成本，低利潤的勞動密集型產業，迅速完成財富積累，一個賺個三四十萬，很快的

公開數據顯示，2005年，溫州工業總產值在10億元以上的產業集群有29個，工業總產值達3178億元，形成了中國鞋都，中國電子元器件生產基地，中國五金潔具之都等數十個國字號工業生產基地。從早年溫州人憑借勤勞膽大的精神，以及親友互相幫扶的關系，依靠“溫州模式”迅速發家致富，積累了大量財富，并以此聞名，被稱為“東方猶太人”。

藏富于民的經濟模式下，2007年，溫州城市居民人均可支配收入達到24002元，同比增長12.2%，收入水平連續7年居浙江省各市首位，并高于周邊長三角地區水平，比同年的上海還高出379元，穩居全國前三。

而素來有投資習慣的溫州人，不會讓手上有閑置資金，缺乏投資渠道的他們一頭栽入了房價不跌的樓市中，當時的街坊鄰居，大媽，阿姨都在買房，李飛說。

據當地媒體彼時的一項調查顯示，有超5成的被調查者首選的投資物業是住宅，有3成的被調查者將溫州作為首選投資區域，另有統計數據顯示，2009年，溫州上規模企業中，約有70%的制造企業投資房地產。

2011年，溫州當地發達的民間借貸爆發危機，累及依靠杠桿推高的樓市一時間，溫州老板因巨額債務而跑路，企業倒閉的傳聞頻出，疊加限購等宏觀調控政策，溫州樓市信心遭到巨大打擊，房價走勢急轉直下，大面積拋售房產的情況出現投資需求立刻煙消云散

據2015年《溫州藍皮書》顯示，從2012年開始，溫州房價已連續40個月出現回落，2014年溫州市區均價為1.95萬元/平方米這一價格已跌回了2007年的水平多年積累的財富隨風蒸發

投資消散，房價爬坡

失去了大批投資客和巨量熱錢的溫州樓市，購房的主力群體已回歸了最本質的居住需求。

經過幾波的市場教育之后，溫州炒房的已經比較少了，基本上都是以剛需改善自住為主在溫州工作生活7年有余的胥陽，目前在某華東房企溫州片區工作，他向記者介紹

多位受訪業內人士向第一財經分析，當前溫州的購房需求具有較為明顯的地緣性而這多與當地的歷史，地理等天然因素相關

溫州最早的區點就是鹿城區李飛告訴記者鹿城始建于東晉，自古商賈云集，素有東甌名鎮之稱鹿城區向南為甌海區，向東跨過溫州市境內山脈大羅山是龍灣區，由此構成了溫州傳統核心區

溫州人很認這點:我是鹿城人，是市區人，甌海人也會將自己認同為甌海人，而被山隔開的龍灣區就像是溫州的農村，龍灣再向東，向北連著的洞頭區，就是位置很偏的島嶼，早期人口較少李飛表示，同樣地，樂清市，瑞安市，龍港市，平陽縣，蒼南縣等三市五縣也都各自的認同，對外都不說自己是溫州人，而是樂清人，文成人

在另一Top20全國性房企浙江片區負責投資的溫州人陳斌也表示，比如瑞安市或者樂清市的人，有原本的生活圈子，城市基礎配套也足夠，當地人就沒有特別強的在其他城區購房的需求。

這樣細分的區域認同，使得各個板塊的購房者有更加明確的選擇目前在上海打拼的樂清人劉波，2021年5月份時在樂清為爸媽買了一套房，而生長在龍港市的老紀，早年也首先在龍港買房

鹿城區，甌海區由于城市的地理位置和城市發展面貌，也能吸引到地緣內的優質客戶在溫州有項目在售的某華東房企內部人士補充

實際上，坐擁甌江景觀的鹿城區是溫州有錢人聚集的地方除了鹿城區本地人之外，其他區域的人只要有錢也會選擇在這里買房項目賣到4萬，5萬照樣有人買李飛告訴記者

核心城區也正是溫州當前的價格高地據溫州當地房地產市場研究機構溫州木葉研策的報告顯示，2021年鹿城區均價約為3.32萬元/平方米，位列溫州各區縣之首，甌海區以2.57萬元/平方米次之，龍灣區則以2.41萬元/平方米位列第三

在2021年上半年燥熱的樓市下，主城區多個板塊依靠未來社區疊加學區概念，多項目開盤即罄當年5月份三期開盤的華鴻華宇未來之星項目，共280套房源獲得了3655組客戶認籌，中簽率僅7.66%，此前的一期，二期也分別獲得了2000組以上的認籌2021年全年，鹿城區，甌海區均有項目成交破千套，龍灣區也有項目成交近千套

經歷了2014年的大幅下跌之后，依靠剛需，改善等購房群體，溫州房價已得到了緩慢修復。

2014年我剛到溫州的時候，樓市還在低谷，房子均價在1.2萬元左右，胥陽表示，2011年之后，雖然新房開始以價換量，房價一路下跌，但成交量在平穩上漲，現在市區均價在2.6萬元左右，基本上追上了十年前的房價。

上述機構報告顯示，2021年溫州市區住宅均價突破最近幾年來的歷史高位，毛坯均價也接近2.5萬元/平方米，房價近5年平均增長率約為5%。

將銷售市場不斷推高的，還有瘋狂的土地市場2021年4月份擺上貨架的一宗濱江云谷地塊，吸引了包括金茂，中海等在內的數十家房企競爭，最后保利amp，招商聯合體以65.05億元的總價競得，溢價率達到30%，刷新了近十年溫州土拍新高，實際拿地成本價超3萬元/平方米，甌海區的一宗地塊則拍出了49.8%的最高溢價率

2021年上半年的市場應該叫瘋狂了，拿地的時候，各家房企看起來就是不算賬，比其他人多出100萬，拿下這塊地就行了可以說，溫州全市上半年拿的地沒有賺錢的李飛回憶說

不過，伴隨著全國樓市整體轉冷，以及雙減政策的影響，溫州樓市在2021年下半年也同樣向下，打折促銷現象普遍，包括送4—5個車位，10萬裝修，返現等方式同一個項目上半年常見的超千組認籌數，下半年亦腰斬，有項目300套供應，僅50余組客戶認籌，火熱不再

鹿城區，甌海區，龍灣區房價都出現明顯下挫其中位于龍灣區的未來之城項目的備案均價約為2.99萬元/平方米，算上送車位等折扣后，成交均價跌至2.2萬元/平方米一下，降幅超8000元/平方米

值得一提的是，在樓市下行的背景下，溫州甌江口，經開區，空港新區等房價較低板塊曾聚集的投資客也選擇退場李飛介紹，擁有浙江省首個獲批的省級產業集聚區的甌江口板塊是網紅板塊，其位于S1輕軌，S2輕軌交界處，靠近龍灣機場，并擁有甌江北口大橋將甌江口板塊與樂清市連接，醫院，學校等配套設施也陸續投入使用同時，當地政府還引進了包括百度，威馬，唯品會，蘇寧電器物流園等項目，豐富當地產業

擁有良好的概念和完善中的配套，疊加當地不足萬元的房價，引起了當地投資客的興趣。

去年乃至前年里，甌江口板塊熱度都很高，當時集聚了不少投資客，占比在90%以上李飛說，早期甌江口板塊基本是開盤售罄，2021年下半年房價下跌后，投資客全部撤離，2021年下半年，一個項目只有100—200套左右的去化，主要依靠當地剛需

產業轉型，城市升級

僅從2021年溫州當地市場切面來看，發展形勢并未脫離全國樓市，漲跌隨勢，但若將溫州放在一個對比的時空里再看，溫州當前的吸引力略顯不足。。

事實上，在歷經樓市暴跌后和投資需求擠出后，溫州當前的房價水平仍然不算低中國房價行情網數據顯示，2021年溫州全市新房均價在1.97萬元/平方米，明顯高于中部省會城市長沙1萬元/平方米，武漢1.7萬元/平方米的均價，亦明顯高于緊鄰的臺州，麗水

2014年甌海區的房價也才一萬二三，現在也基本在3萬多了，翻了一倍多在談到錯過購房時機時，胥會表示頗為可惜，正好錯過了低谷的上升期

不只是房價談不上友好，溫州本地的產業轉型突破并不明顯。

地處浙江最南端的溫州，距杭州，寧波兩大中心城市遠，而與之毗鄰的臺州被劃入了寧波都市圈，甚至在2016年的《長江三角洲城市群發展規劃》中落選，直至2019年重回長三角城市群，向南則跨入福建，亦難形成聯動在地緣上的相對孤立，溫州這個城市，從最初發展到現在，多是自力更生張飛說

于是，改革開放初期，溫州人依靠自己走出去，創造了溫州模式，迅速積累起了原始財富，打響了溫州聲名，此后伴隨著對家族式企業管理制度的突破，逐漸形成了鞋服，眼鏡，打火機，低壓電器等十幾個產業集群。

數據顯示，從1978年到2004年的26年間，溫州GDP年均增速14.1%，位居浙江省首位但此后由于越來越多資金流向炒房，民間借貸等領域，實體經濟凋零，產業空心化成為溫州的現實2004年到2012年，溫州GDP年均增速10.5%，居浙江省末位

最近幾年來，盡管溫州一直在規劃產業轉型，要從低小散產業向高精尖產業轉型，但目前尚未能形成足夠的實力，大型企業的數量明顯處于弱勢。

截至2021年末，在浙江省超600家A股上市企業中，杭州擁有199家居首，寧波107家次之，紹興則以73家居于榜眼，而溫州僅有28家，且有6家來自紡織服裝行業，仍是上市公司最多的行業。

產業支撐不足的背景下，溫州的人口增速也明顯放緩2010年人口已經達到約910萬的溫州，在2020年時人口總量約為957萬，10年間僅47萬人的增幅，在浙江省中位列第七，遠低于杭州的逾300萬人，寧波的近180萬人，金華的約169萬人，甚至低于嘉興，臺州

其中，對傳統鞋服，眼鏡等勞動密集型產業的淘汰，也在一定程度上造成相關從業人員的流失，同時，不少起家于溫州的企業，后期也相繼將總部搬離。

一家總部位于深圳的房企內部人士向記者表示，溫州較寧波和紹興來看，經濟活力略顯不足2021年，寧波的GDP為1.44萬億元，溫州的則為7628億元，二者不在同一量級上，其次從城市工業實力看，寧波穩居浙江首位，紹興也已經領先溫州相較而言，寧波，紹興比溫州更具有投資價值

溫州的需求端是在萎縮的，陳斌也持有同樣的觀點，許多溫州人在外地做生意，他們會傾向于在當地購房，即便有回鄉過節的居住需求，也會依據財力，或購置二三百萬的剛需產品，而對于年輕人來說，溫州產業以及經濟明顯弱于寧波，杭州，發展機會也不是特別多，聚攏效應并不強。

許多很小就離開家鄉的年輕人，對溫州的家鄉情節已經弱化了，人口外流是無法阻擋的不過，李飛還是對溫州抱有信心，900多萬的人口基礎還在，一二線城市也無法容納下全國如此龐大的人群和需求，而沿海的三四線城市仍有自身的魅力在

更重要的是，溫州還在積極需求轉型和發展，其明確要在十四五時期，深入實施制造業發展雙輪驅動戰略，到2025年，5+5產業鏈將形成萬億產業規模。

5+5產業為五大傳統制造業和五大戰略性新興產業，在十三五期間取得了顯著成效。

數據顯示，2019年，溫州傳統制造業總產值突破5800億元，2017年以來年均增長8.9%，其中，電氣產業集群入選工信部2020國家級先進制造業集群，高新技術產業增加值630.4億元，裝備制造業增加值558億元，戰略性新興產業增加值205億元，分別占規上工業增加值的56.8%，50.3%，18.5%，分別較2015年提高了20，6.9，10.7個百分點。