沒有人想要一套中層海景的頂級豪宅打五折。

今年6月底，深圳老牌半山海景豪宅天祿三區萊茵莊園一套200平米的樓盤在阿里發上架，起拍價558萬元，但最終因無人競拍而流拍2019年3月，該房產評估總價為1175萬元

該房產早在2018年9月就已上架，目前已拍賣6次起拍價也從最初的823萬元降到了現在的558萬元，降幅達265萬元

從2007年天路一區開盤至今，15年過去了這期間，深圳很多區的房價都漲得很快，但相對來說，天祿的房價變化不大甚至在2017年，有網友發帖稱愿意降價1000萬元出售天竺8區獨棟別墅

2009年入市的天路8區，一度以近13萬元/平方米的單價在深圳被推為樓王。

從天路過去的拍賣記錄中我們知道，過去五年的拍賣記錄有60次，但總體來看，成交并不多大部分房子都是本次拍賣已成交，無人出價！并且草草結束

在過去，為什么頂級的半山海景豪宅仍然很難降價出售。

一線城市的海景房很少作為一個具有代表性的縮影，天路項目從火熱到被遺忘，與中國海景房發展的跌宕起伏不謀而合

中國著名的沿海城市青島，從北至即墨，南至膠南，星羅棋布著許多沿海建筑，有的剛剛搭起框架，有的已經開發多年與一些以海景房聞名的城市不同，青島很多沿海樓盤并不以海景為賣點，因此沒有形成獨立的細分市場，價格伴隨著整體樓市的漲跌而波動

從無人機的視角來看，一個容納10萬人的龐大社區顯得孤獨而擁擠，超高層建筑林立三面臨海的藍色和鋼筋混凝土的灰色形成了巨大的反差

從這里向南2000公里，數千層樓俯瞰大海，一個巨大的城邦沿著蜿蜒的海岸線緩緩鋪展開來，繁華的同時又寂靜無聲。

素有南海之濱之稱的惠州，其海岸線在全國排名絕對靠前惠州市自然資源局數據顯示，惠州有162個自然島嶼，海岸線281.4公里，海域面積4520平方公里優質的海岸資源讓惠州的海岸線成為眾多地產商的獵物十多年來，碧桂園，華潤，萬科，金融街，R&F等一大批開發商云集于此

海景房，作為夏天最與行業相關的詞，就像每年這個時候的標配，充滿儀式感。

從6月底開始，全國商報記者陸續走訪青島，惠州等地，探尋盛夏的失意海景房那些曾經充滿希望的投資者，近幾年不得不低頭，虧損不知道再賣會跌多少，一心要住海景房養老的人，會不斷自我交代買房的經歷，住現房，可以住進去成了普遍的銷售說法

本該是一個旺季，但今年的疫情和行業的現實讓這個市場顯得與眾不同，冷冷清清。

海景房，正在走向更理性的下一步。

逃離青島最大的海景房小區

青島最大的海景房社區維多利亞灣，開發8年，10期以上也是當地人口中青島最便宜的海景房

陳的買房故事從這里開始。

這幾年，先是給父親陳大爺買了一套房子在這里養老，然后又給自己買了一套房子用來投資家族的命運與維多利亞灣息息相關

和所有不成熟的社區一樣，維多利亞灣會有流動攤位賣水果蔬菜陳大爺對此還是比較滿意的這里物價挺低的，賣的水果蔬菜都比青島市區便宜

6月底的青島，太陽已經很熱了，但在海風的吹拂下還是感覺很舒服每天下午，陳大爺都會在門口溜達，放松一下，買點蔬菜

陳大爺對自己的買房經歷了解不多當時他只想在海邊買個小一點的房子養老許多事情都是他的兒子陳驍做的

當時從選房到交款，我都跑了父母家2014年50多萬買了90多平米，每平米單價不到6000當時這里還是一片荒涼，但來買房的人也不少銷售人員總是顯得很焦慮，時刻準備迎接下一波客人

陳為父親買房后，房價一直在漲2017年，這里的房價已經漲到近9000元/平方米

陳驍坐不住了他看著維多利亞灣的房子不斷升值，想搭上這一程

這個時候想買維多利亞灣的人比幾年前多了很多陳驍說，太熱了當你買房子的時候，你必須排隊等候付款猶豫不決，就沒有房子你照顧不了樓棟基本上屬于能買哪套就買哪套當時你幾乎是一路跑下來的

當時的想法是，應該還會漲，不買就買不起付款的那一刻，我覺得很開心

在維多利亞灣買第二套房一年多了，房價還能讓小陳開心2019年，這里的房價達到高點，單價早已超過12000元/平方米

可是事與愿違，尤其是2020年后，維多利亞灣的房價開始斷崖式下跌在為什么會降價的問題上，當地人給出的答案幾乎都是房子太多目前維多利亞灣的二手房7000多元/平米就能買到，新房10000元/平米左右

陳驍說，當他看到房價時，他也很恐慌正好孩子到了上學的年齡，就把維多利亞灣的房子賣了，去青島買房再不賣，不知道還會不會跌

所以陳驍把房子委托給了一個中介當時中介給我的氛圍是附近二手房市場不景氣，價格更低，比較好賣

房子也賣得快。

來看房的人還是挺多的，只是不愿意出高價陳驍說，有時候聽著中介傳給我的對方報價就想摔門

在接待了一小群管家后，陳驍的房子最終以類似的價格售出陳算了算，投資維多利亞灣這幾年，他沒賺到什么錢，反而虧了一些

就這樣，陳驍逃離了維多利亞灣目前他的決定還是及時止損，這里沒有房價回升的跡象

而陳驍的父親仍然選擇住在這里養老:房價漲還是跌不關我的事我會住在那里

維多利亞灣一度被寄予厚望日前，萬達集團拿下黃島區15宗土地，總面積超過350萬平方米，其中13宗位于黃島區前灣港南港區，也就是現在的維多利亞灣小區所在地

可是幾年后，萬達與融創之間的一場世紀M&A，將交易公司名稱從青島萬達游艇產業投資有限公司變更為青島融創游艇產業投資有限公司，項目名稱也逐漸從萬達公館變更為維多利亞灣。

記者跟隨當地中介小李，看到維多利亞灣四面八方的多套房源有的可以看海，有的可以俯瞰整個小區都有一個共同的特點——空白全新，無人居住

夜晚，三面臨海的藍色變成了一個巨大的灰色屏風，圍繞著這個還在開發中的巨大海景房小區。

小規模建設和小規模銷售

禁食在青島是一個內涵豐富的詞，不僅代表時間，也代表不確定性很多人的心態是買二手房不如買期房，可以踏實的住進去

也是古鎮口，維多利亞灣所在的西海岸新區它坐落在美麗的大珠山上，也有許多項目依賴大海用青島房地產從業者小李的話說，這是一個重渠道的區域，開發商通常處于弱勢

克而瑞的數據顯示，5月份，青島以2525萬平方米的總庫存位居全國第一卓一的數據顯示，西海岸新區所在的黃島區，上半年商品房去化周期已經達到36個月

在這種市場環境下，各種海景房項目紛紛拿出價格武器，以價換量，開發商也變得謹慎起來，小規模建設，小規模銷售，慢慢發展。

古鎮有三個近在咫尺的項目，分別是竹山秀谷御墅，月河山海，于海東方。

朱秀谷玉樹廣告160萬買現有別墅跟著廣告來到售樓處，銷售人員說只剩幾棟小別墅了，主要是賣房項目建設已完成，屬于現房狀態目前國外房子毛坯價12000元/平方米，精裝修14000元/平方米

事實上，竹山秀谷御墅在2014年就取得了預售證從航拍圖來看，別墅區充滿了生機

公開資料顯示，該項目開盤單價約10000元/平方米，房價8年來漲幅不大。

銷售人員堅持說:我們是現房，你肯定可以住進去。

毗鄰竹山秀谷玉樹，月河山海，由大巴車改裝而成的移動售樓處就停在售樓處門口從青島市區的角度來看，古鎮口確實有點偏僻開車去青島站大概50公里，坐地鐵一個多小時

另一邊，于海東方在售三期，報價約11000 ~ 12000元/平方米記者了解到，2017年8月22日，該項目二期取得預售證，參考價格從17000元到24000元/平方米不等現在，最高點已經減半了

與于海東幾乎比肩的是嶺西灣和公園一號，被當地多家媒體稱為青島最大的韭菜基地公開資料顯示，嶺西灣一度賣到25000元/平方米，公園一號開盤價格也在20000元/平方米左右，但現在這兩個板塊在市場上幾乎售罄

在青島北部的即墨，官方的藍色硅谷核心還矗立著一座大型海景房。

6月底，記者到達藍色硅谷時，那天下著大雨藍谷廣智售樓處人不多，銷售人員來晚了他們反復確認記者來訪的目的，似乎對為什么會有人在這個時候來訪感到驚訝

根據銷售人員迷你史的解釋，以前開發周期比較猛，大量建設，大量銷售現在去化速度慢，只是賣一點，多建一點開發商不敢讓自己的資金成本太高

記者曾詢問多位青島地產專業人士，為何這里的海景房會出現上述場景，得到的回答多為疫情影響但顯然，僅僅四個字不足以說明一切

1.66%的折扣和熱切的投資者

許是一名投資者，平時居住在深圳，在多地購置房產如果不是房子賣了半年多，許也不會自己跑來給記者看房子，甚至不會記得自己在惠州還有這套房

這么熱的天，房間不需要開空調非常酷

炎熱的夏天，許房間里沒有開空調在她看來，這種房子很通透，前面是海，后面是山，通風極好，住著特別舒服

在帶記者去看房子之前，許特意把房間徹底打掃了一遍當她進入房間時，剛剛拖地的痕跡仍然清晰可見

許的房子是典型的帶大陽臺的大戶型她每年都會過來住幾個月，主要是旅游度假

房子雖然不在高層，但是看海不是問題許覺得自己的房子有很大的優勢不僅陽臺比其他房子大，而且這棟樓本來是打算做高級酒店的，所以整體裝修風格比小區其他樓要好

為了賣掉惠州的房子，許特意從深圳趕來，打算先把這里的房子處理掉，再把深圳的房子處理掉，然后打算出國陪孩子。

有趣的是，在過去，記者是許回來賣房后接待的第一個看房客戶。

雖然徐在該小區的公寓整體房價下跌，但她并不后悔買下這里一只兔子還有三個窩，買個海景房值50多萬

該房屋為許于2018年購買，總價58萬元，面積57.5平方米現在賣55萬

買一套總價5萬的海景房似乎不算太貴，但相對來說，如果想長期居住，周圍又沒有相對成熟的生活配套，生活會不方便。

看到記者的疑惑，許說，生活的便利性自然是深廣無法比擬的，但是我們平時可以叫外賣如果要買菜，我們都是開車去附近的惠東縣城，不到10分鐘的車程

與基礎設施相比，許對這里的發展規劃似乎更有信心她指著窗戶前面的大海海濱的未來也是規劃好的以后這里的景點會開放，旅游船會從雙月灣出發，這里會有停靠屆時，惠州海景區的人流量將大大增加這個價位，你閉著眼睛想都行，反正也不會虧

日前，九明御海一套133.67平米的房子以65.5萬元成交，折合單價4294元/平米，僅為市場價的3.6%，原買家購買價的1.66%在過去的一年里，該房產被拍賣了8次

在記者調查的過程中，業主降價銷售的現象非常普遍現在惠州的海景房價格已經很低了，基本上每平米六七千元，可供選擇的樓盤也挺多的五六年前，這里的海景房價格普遍在12000元/平方米左右

許聰，一個10歲的當地中介，向記者展示了一些急售的房子基本上，業主選擇降價出售比如2017年在碧桂園梵高海邊買的一套房，13000元，現在9440元/平米

這里的海景房原本總價就不高總價80—90萬的房子，持有5年，虧20—30萬，很正常許聰說

所以，像許這樣不愿意大價錢出售的業主，最直接的結果就是房子往往掛了半年甚至更久，無人問津。

惠州的惠東，萬惠地區擁有優質的濱海資源，距離深圳僅五六十公里開車大概要一個半小時相比深圳很多海景項目15萬+的單價，惠州的海岸線美得不得了

惠州的很多項目都屬于典型的超級市場比如金融街巽寮灣占地2900萬平方米，華潤小江灣規劃建筑面積270萬平方米，碧桂園十里銀灘建筑面積160萬平方米，都屬于典型的一城一景

國家商報記者在實地走訪中了解到，在惠州購買海景房的部分業主純粹是為了投資，買房后基本不會來住買房只是在等待合適的時機，有的業主退休后購買養老房，導致暫時閑置，有的人暑假用，其他時間不住這里

如果在惠州住海景房，基本會面臨長期生活沒那么方便的窘境這些地方的公共交通不是很發達，出租車也不多如果沒有自己的私家車，出行不是很方便記者在萬惠地區出行，主要依靠當地居民駕駛的四輪電動車，在惠東地區出行，通常要靠掃碼使用項目附近的兩輪電動車

另外，伴隨著海景房熱度的消退，購房者面臨的問題越來越多有的購房者只看到了海景房的居住環境，認為住在這里感覺很好，沒有考慮到未來的使用價值，部分購房者將海景房作為自己的資產配置之一或第二第三居所，卻忽略了長期空置帶來的資金沉淀，清潔維護，房屋管理等問題

在萬惠地區，或許是因為長期無人使用，一些小區的游泳池處于干涸狀態，而一些業主的房間因為長期無人使用，一進房間就能聞到明顯的異味。

很多小區整體人流量不大，可能跟兩個因素有關一個是因為疫情，整體上度假旅游的人數減少了，另一個是微觀層面，或許是因為人少，社區相關公共設施封閉，項目周邊餐飲，醫療，商場等基礎設施不多，不適合長期生活

在惠州沿海地區，除了碧桂園十里銀灘，還有華潤小徑灣和金融街巽寮灣兩個典型項目這兩個項目在一定程度上代表了海景房建設的兩種模式前者將作為商業街和購物中心的經驗運用到海景項目中雖然整體人流量不大，但還是能看出各類店鋪還在正常營業

海景房還值得投資嗎。

關于海景房的市場統計很少。

秦皇島作為北方城市的另一個代表，也是海景房的聚集地巨秦皇島曾經披露過一組數據北戴河新區5月在售樓盤24個，其中住宅1個，海景房23個房價均價約8800元/平方米，海景房價均價約14443元/平方米平均價格同比下降，環比下降

從公開信息看，北戴河蔚藍海岸，安納亞臨海公寓今年的價格比去年同期微降數萬元，新房和二手房存在倒掛市場，二手房有議價空間，酒店民宿價格飆升，但海景房價格下降。

日前，記者以購房者身份咨詢秦皇島當地海景房中介，對方也表示，今年的項目性價比高，因為大部分都降價了，而且大部分單價都在萬元以上。

東河的海景房銷量不如去年20到30萬買海景房的情況比比皆是，樓市還是供大于求

總體來看，據安居客了解，7月秦皇島二手房均價約為11185元/平方米，同比下跌4.66%。

位于海南儋州的恒大海花島也是海景房價格大幅下降的經典案例。

2015年12月，根據恒大當時披露的數據，海花島首日認籌10萬人次，創造銷售額122億元與此同時，海花島的房價也迎來了上漲潮，從最初的5688元/平方米漲到2020年的2萬元/平方米左右，部分高層和景區接近3萬元/平方米，5年漲了4倍多

今年年初，國家商報記者在海花島采訪時了解到，新房尾貨均價在17000元/平方米左右，低樓層價格一般在10000—15000元/平方米帶海景的樓面價高一點，一般在16000元/平方米以上，最好的海景房價格一般在18000元/平方米以上

安居客數據顯示，截至8月2日，海華島二手房掛牌均價為12758元/平方米，較2020年2萬元/平方米的峰值下跌約36%。

相對來說，海南清水灣的價格更堅挺據記者今年5月在清水灣實地采訪了解，目前清水灣二手房掛牌價普遍在2萬—3.6萬元/平方米，總房價在180萬—300萬元不等

海南房天下數據顯示，清水灣項目2019年10月25000元/平方米，2021年6月價格達到30000元/平方米今年7月底均價2.8萬元/㎡從價格走勢來看，清水灣這幾年整體變化并不明顯

胡潤研究院曾發布過一份中國奢侈品旅游報告，調查樣本中有近一半的高端游客購買了度假房，其中海景房是首選買度假屋的目的不僅僅是度假，更是投資養老購買的度假房平均面積100平米，公寓和別墅是他們最喜歡的戶型一年內使用度假屋1—3次的高端游客比例為22%，使用率不高

馬洪波認為:海景房作為一種投資選擇，是有價值門檻的，達到高價值點后很難上漲歸根結底，市場表現取決于所在城市的整體價值現在房地產市場剛需不足，也影響了具有投資屬性的海景房，從而造成這種特殊產品的價值下降

對于企業來說，做好海景房項目并不是一件簡單的事情，不僅僅是把房子建在海邊，還要考驗企業的綜合運營能力，比如如何讓業主愿意入住，如何保證業主的便利。

過去，海景房的投資屬性一直強于住宅屬性很多海景房項目以養老度假為主疫情導致這些地區的人流量下降，也導致海景房的預期投資收益下降有些海景房項目長期居住生活設施沒有跟上，非旅游旺季更容易給人一種孤獨的感覺另外，全國房地產價格處于下降通道，容易導致部分業主的拋售心理，降價上市也是必然

作為短期旅游的生活產品，海景房還是有市場份額的，但價格何時回到上漲區間，還要看疫情何時結束，房地產市場何時恢復正常交易水平。

對于海景房，我認為應該想辦法增加更多的附加值，包括環境溢價，改善生活設施，使其成為特色旅游景點等，有利于增強其應變能力，給予項目更多可持續發展的機會

首先，大家對整體房地產市場的信心還沒有恢復，海景房也會受到影響此外，消費者更加理性和成熟他們不再像以前那樣投資更靠近大海的房子，而是選擇同樣是沿海城市，稍微遠離大海的產品海景房的選擇多為居住和度假目前受疫情影響，各地出行受到一定影響，這也是市場降溫的重要因素

對于海景房的破局，馬洪波認為:提升整體度假屬性，配套設施要完善，產品要升級，要能讓人長期居住，吸引人或者通過運營，把海景房變成民宿或者酒店，通過運營提升價值說到底，人還是要住在這里的，不管是買房的還是租房的