戴德梁行近日發布2022年三季度南京寫字樓及商業市場報告，深度剖析疫情影響下的市場發展趨勢。

圖左:戴德梁行南京及合肥公司總經理魏建歷

圖右:戴德梁行華東區策略發展顧問部主管符錦滔

2022年Q3，南京國內生產總值達7800億元，同比增長1.7%。受疫情影響，寫字樓項目入市時間更為審慎，3季度僅華新城T1新增入市，推高市場總存量增至435萬平方米。

TMT行業成交活躍，優質企業擴張速度快，承租能力強，租賃成交占比達33%，主要分布在新街口、河西、雨花、江寧等區域；金融行業三季度租賃成交占比達25%，新街口以保險、銀行等服務機構為主，總部金融、信托、投資基金等在河西板塊形成規模聚集；三季度甲級寫字樓整體吸納量為45,136平方米，環比下降2%，全市整體空置率環比上升0.8%至25.9%，新街口板塊因代表性項目入駐率提高，空置率降至22%，河西因新項目入市影響，空置率升至28%。

從租金表現來看，受經濟環境等因素影響，寫字樓業主在租金和免租期等條件上進一步讓步，整體租金成交凈價進一步下降。2022年Q3甲級寫字樓平均租金小幅下探至人民幣2.77元/平方米/天。疫情以來，租金持續承壓，但仍保持在2.7元的價值線之上，空置率呈緩慢下降趨勢，體現市場的發展韌性。

銷售市場仍以去庫存為主，三季度新增供應約8萬㎡，成交面積約8.3萬㎡，成交價格進一步下探至約1.5萬元/平方米，去化壓力較大；

零售市場表現亦可圈可點。南京國際消費節及“消費券”等利好促進消費市場復蘇回暖，中高端購物中心客流量回升。三季度，坐落于夫子廟商圈的南京萬象天地和橋北商圈的金象城入市，為市場帶來244,000平方米新增供應，推動市場總存量達到517萬平方米。

首店經濟突出，地標型高端項目獲青睞，如LVMH旗下梵詩柯香于德基廣場開設全國首店；人氣奶茶品牌茶顏悅色于新街口IFCX和景楓中心開設兩店；閩和南等品牌于南京萬象天地開設南京首店。本季內，南京中高端購物中心整體空置率從3.9%上升至4.7%。因此，大多數購物中心已下調租金收入預期，以維持穩定的出租率。本季度南京中高端購物中心首層租金報價為每月每平方米663.1元，環比下降2.0%。

未來三年，南京或將進入購物中心集中開業的高峰年，預計約20個中高端購物中心入市，這將會使得租賃市場中的租戶方擁有更多的議價能力。

戴德梁行南京及合肥公司總經理魏建歷表示，2022年三季度，商業及辦公市場發展平穩，亮點突出，市場變革進一步加速，商辦市場在建筑空間、辦公空間、靈活辦公體驗、運營模式等方面市場趨勢進一步顯現，更多元的租戶需求將進一步考驗發展商的運營能力。未來在長三角一體化、南京都市圈建設及國際消費中心城市建設過程中，持續優化的營商環境、不斷完善的軌道交通，多措并舉的支持政策，將進一步吸引總部企業集聚，推動各大商圈協同發展。

南京都市圈科技創新度和宜居便捷度表現優秀

都市圈發展是“雙循環”體系下擴大內需的重要戰略抓手，是推動新型城鎮化高質量發展的重要空間載體。同時，都市圈發展是承接世界經濟重心轉移的重要組成部分，省會都市圈未來將迎來“新投資、新消費、新產業、新城市”四大發展機遇。作為引領中國進入新周期、新階段的關鍵突破口，省會都市圈需要進一步挖掘產業和人口集聚帶來的紅利和潛力，加速人力資本積累，探索中國式都市圈可持續發展創新模式。

南京都市圈是長三角帶動中西部地區發展的重要傳導區域，目標打造長江經濟帶重要的資源配置中心，目前南京都市圈科技創新度和宜居便捷度表現優秀，在區域協調發展、產業結構調整仍有提升空間。

戴德梁行華東區策略發展顧問部主管符錦滔指出，在大交通方面，從公路、鐵路、航運、航空四個方面入手，可以提升南京都市圈的交通便捷度，融合帶動都市圈一體化發展。在大市場方面，充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，逐步打破地域分割和行業壟斷，互利共贏，營造良好有序的營商環境。在大消費方面，推進服務業快速發展，積極創建國際消費中心城市，促進消費市場提質擴容，著重首店經濟引領，促進市場活躍度、消費繁榮度達“雙高”。