戴德梁行近日發(fā)布2022年三季度南京寫字樓及商業(yè)市場(chǎng)報(bào)告，深度剖析疫情影響下的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。

圖左:戴德梁行南京及合肥公司總經(jīng)理魏建歷

圖右:戴德梁行華東區(qū)策略發(fā)展顧問部主管符錦滔

2022年Q3，南京國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)7800億元，同比增長1.7%。受疫情影響，寫字樓項(xiàng)目入市時(shí)間更為審慎，3季度僅華新城T1新增入市，推高市場(chǎng)總存量增至435萬平方米。

TMT行業(yè)成交活躍，優(yōu)質(zhì)企業(yè)擴(kuò)張速度快，承租能力強(qiáng)，租賃成交占比達(dá)33%，主要分布在新街口、河西、雨花、江寧等區(qū)域；金融行業(yè)三季度租賃成交占比達(dá)25%，新街口以保險(xiǎn)、銀行等服務(wù)機(jī)構(gòu)為主，總部金融、信托、投資基金等在河西板塊形成規(guī)模聚集；三季度甲級(jí)寫字樓整體吸納量為45,136平方米，環(huán)比下降2%，全市整體空置率環(huán)比上升0.8%至25.9%，新街口板塊因代表性項(xiàng)目入駐率提高，空置率降至22%，河西因新項(xiàng)目入市影響，空置率升至28%。

從租金表現(xiàn)來看，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素影響，寫字樓業(yè)主在租金和免租期等條件上進(jìn)一步讓步，整體租金成交凈價(jià)進(jìn)一步下降。2022年Q3甲級(jí)寫字樓平均租金小幅下探至人民幣2.77元/平方米/天。疫情以來，租金持續(xù)承壓，但仍保持在2.7元的價(jià)值線之上，空置率呈緩慢下降趨勢(shì)，體現(xiàn)市場(chǎng)的發(fā)展韌性。

銷售市場(chǎng)仍以去庫存為主，三季度新增供應(yīng)約8萬㎡，成交面積約8.3萬㎡，成交價(jià)格進(jìn)一步下探至約1.5萬元/平方米，去化壓力較大；

零售市場(chǎng)表現(xiàn)亦可圈可點(diǎn)。南京國際消費(fèi)節(jié)及“消費(fèi)券”等利好促進(jìn)消費(fèi)市場(chǎng)復(fù)蘇回暖，中高端購物中心客流量回升。三季度，坐落于夫子廟商圈的南京萬象天地和橋北商圈的金象城入市，為市場(chǎng)帶來244,000平方米新增供應(yīng)，推動(dòng)市場(chǎng)總存量達(dá)到517萬平方米。

首店經(jīng)濟(jì)突出，地標(biāo)型高端項(xiàng)目獲青睞，如LVMH旗下梵詩柯香于德基廣場(chǎng)開設(shè)全國首店；人氣奶茶品牌茶顏悅色于新街口IFCX和景楓中心開設(shè)兩店；閩和南等品牌于南京萬象天地開設(shè)南京首店。本季內(nèi)，南京中高端購物中心整體空置率從3.9%上升至4.7%。因此，大多數(shù)購物中心已下調(diào)租金收入預(yù)期，以維持穩(wěn)定的出租率。本季度南京中高端購物中心首層租金報(bào)價(jià)為每月每平方米663.1元，環(huán)比下降2.0%。

未來三年，南京或?qū)⑦M(jìn)入購物中心集中開業(yè)的高峰年，預(yù)計(jì)約20個(gè)中高端購物中心入市，這將會(huì)使得租賃市場(chǎng)中的租戶方擁有更多的議價(jià)能力。

戴德梁行南京及合肥公司總經(jīng)理魏建歷表示，2022年三季度，商業(yè)及辦公市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)，亮點(diǎn)突出，市場(chǎng)變革進(jìn)一步加速，商辦市場(chǎng)在建筑空間、辦公空間、靈活辦公體驗(yàn)、運(yùn)營模式等方面市場(chǎng)趨勢(shì)進(jìn)一步顯現(xiàn)，更多元的租戶需求將進(jìn)一步考驗(yàn)發(fā)展商的運(yùn)營能力。未來在長三角一體化、南京都市圈建設(shè)及國際消費(fèi)中心城市建設(shè)過程中，持續(xù)優(yōu)化的營商環(huán)境、不斷完善的軌道交通，多措并舉的支持政策，將進(jìn)一步吸引總部企業(yè)集聚，推動(dòng)各大商圈協(xié)同發(fā)展。

南京都市圈科技創(chuàng)新度和宜居便捷度表現(xiàn)優(yōu)秀

都市圈發(fā)展是“雙循環(huán)”體系下擴(kuò)大內(nèi)需的重要戰(zhàn)略抓手，是推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展的重要空間載體。同時(shí)，都市圈發(fā)展是承接世界經(jīng)濟(jì)重心轉(zhuǎn)移的重要組成部分，省會(huì)都市圈未來將迎來“新投資、新消費(fèi)、新產(chǎn)業(yè)、新城市”四大發(fā)展機(jī)遇。作為引領(lǐng)中國進(jìn)入新周期、新階段的關(guān)鍵突破口，省會(huì)都市圈需要進(jìn)一步挖掘產(chǎn)業(yè)和人口集聚帶來的紅利和潛力，加速人力資本積累，探索中國式都市圈可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)新模式。

南京都市圈是長三角帶動(dòng)中西部地區(qū)發(fā)展的重要傳導(dǎo)區(qū)域，目標(biāo)打造長江經(jīng)濟(jì)帶重要的資源配置中心，目前南京都市圈科技創(chuàng)新度和宜居便捷度表現(xiàn)優(yōu)秀，在區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整仍有提升空間。

戴德梁行華東區(qū)策略發(fā)展顧問部主管符錦滔指出，在大交通方面，從公路、鐵路、航運(yùn)、航空四個(gè)方面入手，可以提升南京都市圈的交通便捷度，融合帶動(dòng)都市圈一體化發(fā)展。在大市場(chǎng)方面，充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，逐步打破地域分割和行業(yè)壟斷，互利共贏，營造良好有序的營商環(huán)境。在大消費(fèi)方面，推進(jìn)服務(wù)業(yè)快速發(fā)展，積極創(chuàng)建國際消費(fèi)中心城市，促進(jìn)消費(fèi)市場(chǎng)提質(zhì)擴(kuò)容，著重首店經(jīng)濟(jì)引領(lǐng)，促進(jìn)市場(chǎng)活躍度、消費(fèi)繁榮度達(dá)“雙高”。