今年2月中旬，證監會啟動不動產私募投資基金試點工作，支持房地產市場平穩健康發展。中國證券投資基金業協會發布《不動產私募投資基金試點備案指引》(簡稱《備案指引》)。根據《備案指引》，符合試點要求的管理人，自3月1日起可以提交申請材料。

記者從多位業內人士處獲悉，首批不動產私募投資基金管理人共7家，包括鼎暉投資、深創投不動產基金、高和資本、中聯前源不動產基金、鼎信長城投資集團、建信投資基金管理有限責任公司等頭部機構。在申請管理人試點資格的同時，這些機構已開始籌備基金產品。業內人士稱，首批試點基金完成備案后將正式公布。

老公司拿“新牌照”

首批管理人均為頭部機構

據記者了解，為區別試點不動產基金和原基礎設施及房地產基金類型，監管部門新設“不動產私募投資基金”類別，并采取差異化的監管政策。此次獲得試點資格的管理人，此前在中基協已備案為私募股權投資基金管理人，此次備案成功后將再拿一塊“新牌照”，即不動產私募投資基金管理人。

“目前的處理方法是‘老公司新牌照’，給公司一個新的業務種類或新牌照。”另外一家獲得試點資格的私募基金管理人相關人士對《證券日報》記者表示。

記者從多位業內人士處了解到，監管部門對管理人審核非常嚴格。在管理人備案過程中，監管部門進行了多輪問詢，基金公司進行材料補充。上述獲得試點資格的私募人士表示，“在備案過程中，協會對公司規模、人員配備以及項目經驗等審核非常嚴格，公司不僅需要達到相應的指標，還需要有相應的證明。比如如何證明團隊的經驗，就需要出具此前每個投資項目的詳細業績證明材料等。”

由于監管部門對不動產私募投資基金管理人設立較高要求，因此獲得試點資格的首批管理人均為頭部機構。上述私募人士表示，一是監管部門對管理人要求高，頭部機構符合標準；二是在試點階段，監管部門需要從各種不同背景的私募股權投資機構中選擇一些頭部代表，在試點過程中總結經驗，對規則進一步完善。

LP智庫創始人國立波對《證券日報》記者表示，“試點期間，監管部門選擇頭部機構參與，發揮它們的先行先試和引領示范作用，有助于促進不動產私募投資基金高質量發展，防范相關風險。”

“嚴格控制試點基金管理人的適用范圍，是一次有益的嘗試突破，也符合行業現狀。”康達律師事務所律師李釗林對《證券日報》記者表示，在現有規則下，不滿足試點要求的管理人，是可以在滿足特定要求下作為LP參與不動產基金投資的。

預計首批基金產品

最快1-2個月落地

獲得管理人試點資格后，不動產私募投資基金產品備案成為接下來的工作。談及產品準備情況，上述私募人士透露，“管理人申請和基金產品籌備是同步進行的，目前公司的基金產品正在準備中，還在跟LP和項目方進行溝通。”

市場人士認為，隨著試點落地，在差異化的監管政策下，私募管理人參與不動產投資的競爭力和積極性將大幅提升，充分發揮挖掘優質資產、參與風險化解的作用，急需紓困的房地產市場將迎來更多“活水”。

李釗林表示，不動產私募投資基金試點落地，將有助于為不動產市場引入源頭活水。另外，3月份，證監會、國家發展改革委分別發文，將REITs試點范圍拓寬至消費基礎設施領域后，公募REITs資產類別與不動產私募投資基金投資范圍的重合度進一步提升。未來，不動產私募投資基金與公募REITs有望在一二級市場形成正向聯動。

“未來相關主管部門需要完善配套措施，引入各類機構投資者參與國內不動產私募投資基金。”國立波表示，首先，同單純配置股權投資基金相比，配置不動產私募投資基金具有相關性低、分散風險等特點，有利于為不同的LP開展多樣化的資產配置，提供更多的選擇機會，并平滑整個投資組合的風險。其次，從海外LP資產配置角度來看，不動產私募投資基金已經是相對成熟的資產類別。