編者按:置身百年未有的時代浪潮之下，企業和人的選擇顯得尤為重要。

2023年以來，中國經濟迅速企穩和復蘇，投資、消費、出口三駕馬車在此間發揮著各自的作用，但深刻的改變已經滲透各行各業。

面對變化的世界，我們應以更高視野追求更高質量的發展；那些始終保持信心、居安思危和未雨綢繆的企業，他們的體系、模式與策略，成為當下和未來制勝的關鍵。

歷經數十載傳承與創新，博鰲房地產論壇系列活動一直緊跟全局形勢，不斷革新模式與架構。故此，觀點新媒體全新策劃和推出2023博鰲特別報道系列mdash;mdash;有心者勝，通過企業研讀與報道、深度采訪與交流等，傳遞信心與希望，講述企業和企業家的故事。

作為其中的新經濟篇，將以創新、多元與專業的視野，觀察相關標桿企業在土地、不動產、產業、資本循環組合構建的新經濟產業領域所取得發展，以及可借鑒的經驗。

觀點網 隨著人工智能時代到來，產業園區也在不斷地發生著變化和創新。

這次與清控科創總裁程方的對話中，面對行業變局，程方的語氣略顯嚴肅且審慎。疫情后產業地產并沒有迎來如期的快速恢復，機遇與挑戰依舊并存。

縱觀行業整體數據，程方表示，在經濟復蘇的壓力、市場需求不足以及產業園區數量增多的多重影響下，國內產業園空置率也不可避免地有了一定的增長。

他指出，清控科創所處的科技行業，今年在人工智能風口拉動下，還是有一波小行情。

回看過去，新能源、自動駕駛行業經歷了兩年的翻倍式增長，如今新能源車的消費增速或將有所放緩。

由于目前其他行業還未形成新的比較成規模的板塊，加之過去幾年高?？蒲谐晒D化紅利的釋放，以及對科研人員技術成果轉移轉化各種政策的傾斜，從事高校成果轉化的企業越來越多，競爭更加激烈。

政策傾向與市場變革倒逼清控科創對業務重心進行調整，建立適應時代發展的動態平衡。

重心再平衡

提及清控科創，標簽一定會有清華基因、技術轉化。

自2019年后，在一系列利好政策鼓勵下，高?？萍汲晒D移轉化也取得明顯進步。

國家知識產權局發布《2022年中國專利調查報告》中顯示，高校發明專利實施率、產業化率較上年有所提高。報告期內，高校發明專利實施率上升至 16.9%，較上年提高3.1個百分點。

其中，高校發明專利產業化率為3.9%，較上年提高0.9個百分點。重點高校發明專利產業化率為4.4%，較上年提高0.2個百分點。

據觀點新媒體了解，當前大部分高校和科研院所給予科研人員的科技成果轉化獎勵比例為70%-80%,有的甚至接近100%，這也實打實的激勵著高校科研熱情和對科研成果落地、成果產業化的信心。

政策轉向的信號，迅速被清控科創捕捉到，并適時調整了自身業務開展重心。

程方坦言，清控科創建立之初就是圍繞著學校的科技成果轉化和科技企業孵化，這是該企業建立之初的定位。彼時，因為高校科技成果轉化還有很多桎梏沒有打開，所以在該司整個業務中的比重并不是那么高，還是以科技招商、科技企業孵化為主。

程方介紹:2019年政策轉向之后，清控科創便從原來單純的雙創和孵化，調整為超過一半的業務重心放在推動高校的科技成果轉化上。

業務重心之所以可以實現快速調整，一方面源于清控科創自身濃厚的清華基因，以及跟清華大學各院系老師之間所擁有的天然聯系紐帶。另一方面，該司此前在全國建立的科技園區網絡，也為目前產業-高校逆向科技創新提供反哺。

在對話中，我們得知清控科創已在全國超30個城市布局70多個項目，且每個園區就是一個產業集群的縮影。

該司整理其中少則幾十家、多則上百家的企業技術需求，把需求 轉化成易于理解的技術指標及要求，再跟相關學科方向的老師對接，縮短轉化的半徑，使得高校技術成果切實解決產業實際問題。

可以簡單的理解為，清控科創充當企業、科學家、高校間的連接器和翻譯器，把學校偏學術化的研究成果及企業端的市場化需求進行鏈接、轉化。

程方表示，企校鏈接以前也有人做，但行業專業化、體系化有待提升。截至目前，清控科創已經和清華17個院系、150多個實驗室和課題組，超過1000位老師，建立了產學研合作對接。

清華大學只是我們所服務的一家高校，除此之外我們現在還服務北理工、北科大、北航、中科院。

除了堪當高?？萍汲晒D化閉環中的連接器和翻譯器，清控科創在高校資源與社會進行對接中，還擁有軟硬件實力。

硬件方面，清控科創在服務外地的產業集群時，鼓勵區域通過在清華大學旁或者對應的高校旁建立飛地孵化的實體空間，為學校、老師、學生提供產業和學校的溝通對接窗口，建立并加深彼此的信任。

軟件方面，該司組建了一支20多人的從事技術成果轉移轉化的團隊，這個團隊不僅僅是依托園區的需求摸排，還要對需求進行深加工、轉化翻譯以及匹配相應資源。另外還要建立屬于自身的一套對企業需求挖掘、整理和翻譯的模板。

觀點新媒體了解到，通過在校企產學研合作對接、科技成果轉化等方向上的長期深耕與積累，使得清控科創置身于產業地產的變局之中，依然能夠以自身優勢與生存之道從容應對。

成果再轉化

程方對觀點新媒體表示，在整個產業升級過程中，原來簡單靠要素投入就能掙錢的時代，現在確實變得越來越難了，倒逼各行各業都在升級。

他還從世界格局和經濟角度，分析高校成果轉化的必要。

在當前世界格局之中，國家為解決技術卡脖問題，將大量資源投向了科研院所，包括國家重點實驗室的改革，國家實驗室、國家隊的建立。

在中觀層面，高校成果轉化跟社會經濟發展緊密相關，讓高校的研發能力、積累的技術成果和企業結合，強調的是高校作為創新源頭，企業則是創新及成果轉化的主體。

清控科創以服務政府、服務產業招商為主，運營更強調中觀層面的產業組織；商辦和產業的樓宇運營則更對應微觀層面的企業服務。

對于產業升級這一發展大趨勢，他指出，清控科創的策略是做好校地合作的對接橋梁，以及高?？蒲谐晒涞禺a業化服務。。

一方面，清控科創依托以往所積累的豐富的科技園區建設運營經驗，結合清華大學整體的發展要求，幫助清華科研資源精確到地方落地。

程方以清華大學重大的科學裝置MUST落地為例，這套大科學裝置科研和制造基地落在無錫江陰，但觀測基地在青海，需要投入40到50億。這個科研基地所帶動了當地精密加工、光學制造、精密探測器、傳感器等產業及企業的發展。

另一方面，該司團隊對企業做了一個企業承接技術轉化能力成熟度模型評價，既是為了解決科研與解決生產實際問題間的矛盾，也是解決科研進行中的企業承接能力問題。

他進一步指出，以往科研轉化難的問題，是因為科研從立項時就不是奔著解決生產實際問題，而是基于學術研究，科研和生產實際是脫節的。而在企業承接技術轉化時，60%企業不具備承接能力，要通過篩選、輔導，縮短校企間的路徑，從而快速轉化到企業方的生產之中，轉化成經濟效益，形成一個閉環。

程方還是以江陰為例，項目團隊幫助江陰150多家企業梳理并對接了300多項具體技術需求，最終70多項需求征得了來自清華大學師生團隊的解決方案。高效的背后，團隊企業承接技術轉化能力成熟度模型的打造和利用。

談到未來項目的選址，清控科創更多會考慮區域產業、經濟、人才等因素。據程方介紹，長三角、珠三角、川渝地區，包括武漢、長沙等中部地區，均是公司未來考慮布局的區域。

他強調，清控科創目前不完全是單純以項目擴張作為發展目標，因為在數量也不可能倍增了，并且核心的城市大部分已完成布局。

資源再對接

面對此時國內產業地產的機遇和挑戰，清控科創也在不斷探索未來運營重點，未來將在現有項目的基礎上做更精細化的運營。

產業對接、技術對接、人才對接，這三塊是未來運營的三大核心。在程方看來，產業對接即是清控科創自成立起便不斷在深耕的產業招商服務體系；人才對接方面，以往精力在于領軍人才，在頭部科學家、頭部創業者，現如今也把高校學生引導至地方產業就業。

另外，在采訪中，程方一如既往的看好REITs發展。

目前，清控科創也在積極探索資本對接，主要是依靠產業園的資產證券化，意圖打通資產退出渠道。他表示:「產業園公募REITs」這一課題我們已經探索研究了兩三年，目前也在實踐中。

觀點新媒體了解到，目前清控科創正推動旗下園區沖擊山西首單基礎設施公募REITs。截至目前，項目開展已超半年之久，中介工作初步完成，已進入申報流程。

程方認為，REITs幾乎是運營類資產非常主要的退出通道，因為符合行業的長運營、重投入、慢退出的特點。

他向觀點新媒體指出，未來清控科創一方面將通過園區自身發展，建立上市通道，再通過擴募將自建及服務園區裝入其中，完成資產證券化。另一方面，公司仍以輕資產為主，90%園區是服務地方政府的輕資產。

這幾年，清控科創也在幫助所服務的地方政府園區做資產梳理，轉化產業園運行和政府補貼模式，慢慢地把資產價值做大。

期待通過我們的工作，能夠在良性運行兩三年之后，達到公募REITs發行的標準，這時候再由金融機構介入更好地完成后續工作。他續指。

在程方看來，未來的園區行業，大一統科技園區會消失，取而代之的是由若干個鏈條上專業細分機構共同組成。

行業未來不會有lsquo;大個子rsquo;，但是有很多lsquo;小塊頭rsquo;，做專業服務的lsquo;小個子rsquo;。

回到清控科創自身，未來仍會繼續堅持輕重并行的道路。因為單純依靠運營的輕資產難以滿足企業正?；貓笠?，仍需要重資產的快速變現能力。

程方指出，清控科創更多是用輕資產在地方打基礎、練能力、聚資源，摸透區域情況，再擇機獲取地方政府釋放的資源，通過釋放出來的更優惠條件對沖未來經營風險。

對于這種穩健的打法，程方認為，通過預期管理和運營，將項目投入、收入、風險回歸到一個正常值區間。并不是要求一點風險沒有，而是不要制造風險與收益間的巨大剪刀差。

清控科創傾向與地方政府建立一種長期互信關系，公司愿意扎根地方，這樣的企業才能長久。

以下為觀點新媒體對清控科創總裁程方先生的采訪實錄:

觀點新媒體:產業地產目前的狀況？比如說園區經營或者說空置率出租方面怎么樣？

程方:縱觀行業整體數據，程方表示，在經濟復蘇的壓力、市場需求不足以及產業園區數量增多的多重影響下，國內產業園空置率也不可避免地有了一定的增長。

我們所處的是科技行業，今年在人工智能風口拉動下，還是有一波行情的?；乜催^去，新能源、自動駕駛行業經歷了兩年的翻倍式增長，如今新能源車的消費增速或將有所放緩。

其他行業目前還沒有形成新的比較成規模的板塊，高校和科研院所技術成果轉化這一塊涉及到的行業領域比較多，如果把高校往外轉化成果當做一個門類，這一塊今年還是比較積極的。

觀點新媒體:公司有清華等高校的資源，是不是會被更加重視，更有競爭優勢？

程方:從我們企業的定位來說，建立之初就是圍繞著學校的科技成果轉化和科技企業孵化，這本來就是我們建立之初的定位。

只不過過去因為高?？萍汲晒D化還有很多桎梏沒有打開，還有很多門檻，所以在我們整個業務中的比重不是那么高，而是科技招商、科技企業孵化占比比較高。

2019年以后，清控科創就把業務重心從原來的雙創和孵化，調整到了推動高?？萍汲晒D化。一是背靠清華，對清華更熟悉，跟清華各個院系的老師有天然紐帶維系。第二是我們原來在全國建立的科技園區網絡，現在為高校逆向科技創新提供了一個非常好的基礎。

我們在全國30多個城市、70多個項目，每個園區就是一個產業集群，每個產業集群里面都有幾十、上百家有相關需求的企業，所以我們現在積極地把企業需求收集起來，通過專業團隊提煉成易于理解的技術要求和技術指標，然后再跟相關學科方向的老師對接。

這個事情以前有人在做，但行業專業化、體系化有待提升，也就是說老師和企業要花很多的時間交流，才能把一個問題提煉成雙方都能理解的東西。

現在我們跟清華17個院系、150多個實驗室和課題組，超過1000位老師，建立了產學研合作對接。清華大學只是其中的一所高校，我們現在還服務北理工、北科大、北航、中科院。

硬件方面有兩種做法，第一是在服務外地的產業集群時，大多會鼓勵他們在清華旁或者是對應高校旁建立一個實體空間，就是飛地模式，

軟件部分，我們現在專業從事技術成果轉移轉化的團隊有20多人，不只是做需求摸排還有對需求的深加工、轉化翻譯，以及將需求匹配對應的科技+資源。

這需要一套對企業需求的挖掘、整理和翻譯模板。

觀點新媒體:從清控科創出發，如何將國家科技自立自強戰略和企業發展結合呢？

程方:第一，我們服務清華大學整體的發展調整要求，清華有大量的國家重點實驗室要到地方，同地方經濟主戰場做結合，依托我們各地科技園長時間的積累和優勢，能夠服務于這些科研資源到地方落地。

今年上半年，清華大學有一個非常重大的科學裝置MUST，觀測基地在青海，但是科研和制造基地放在無錫江陰，這個大計劃需要投入40到50億，這是國家層面的投資。

以這個科研基地帶來的精密加工、光學制造、精密探測器、傳感器，包括對數據加工處理的相關學科和技術，在江陰就形成很大的帶動。

第二，以前科研為什么轉化難？是因為從立項開始都不是奔著解決生產實際問題，而是基于學術研究，科研和生產實際是脫節的。

還是以江陰為例，去年我們幫江陰150多家企業提了大概300多項具體的技術需求，最終清華解決了其中的70多項。為什么這么高效？就是我們有一個專業的團隊，在收集需求的時候也會做判斷。

我們的團隊做了一個企業承接技術轉化能力成熟度模型評價，企業都有需求，但實際上60%不具備承接能力，真正有能力的頭部10%不需要你來干這個事，大概中間20%到30%企業有意愿，又缺乏能力，需要我們這樣的專業機構來輔導。

所以我們就把這些問題挑出來，精準對接到具體的老師那里。這樣帶來的直接好處是問題變得非常具體，解決起來路徑短，解決完了之后，企業馬上就能轉化到實際生產，轉化成經濟效益，形成一個閉環。

觀點新媒體:接下來會在現有項目基礎上做一些更精細化的運營和跟學術方面的打通？

程方:空間運營已經變成一個基礎工作，核心其實還是產業對接、技術對接、人才對接，這三塊是未來運營的重點。還有一塊剛起步，就是資本對接，主要是產業園的資產證券化。

我們已經開始在做了，并且探索了兩三年。

REITs幾乎就是這類運營型資產非常主要的退出通道，因為符合這些行業的特點，長周期運營、重投入、逐步退出。一方面，我們自己的園區發展之后，將來作為一個上市通道，也可以通過擴募，把我們自己建的或者是服務的園區裝進來，完成資產證券化。

第二方面，因為我們還是以輕資產為主，90%園區是地方政府的資產，融資也需要通過REITs，產業園這一塊算是地方比較優質的資產。

我們這幾年開始在服務的地方政府園區進行資產梳理，就是轉化一些產業園運行和政府補貼模式，慢慢把資產價值做大。期待通過我們的工作，能夠在良性運行兩三年之后，達到公募REITs發行的標準，這時候再由金融機構介入。