經(jīng)歷年初短暫的“小陽春”行情之后，一線城市樓市交易出現(xiàn)回落。專家表示，5月一線城市購房者信心指數(shù)和經(jīng)紀(jì)人信心也出現(xiàn)暫時性下挫。從二手房來看，房東側(cè)的議價空間加大，掛牌房源的在架時長也有所增加。

市場回歸理性

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-5月，一線城市新房累計成交面積同比增長近40%，但5月一線城市的市場活躍度較4月進(jìn)一步回落，新房成交面積環(huán)比下降約10%。中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)顯示，5月，一線城市新建住宅價格環(huán)比上漲，二手住宅價格環(huán)比轉(zhuǎn)跌?？硕鸨O(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，4月一線城市商品住宅成交面積環(huán)比下降19%，同比下降47%。

“雖然4、5月一線城市成交面積環(huán)比連續(xù)下降，但在成交規(guī)模上，一線城市仍保持在相對高位，表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性?！敝兄秆芯吭菏袌鲅芯靠偙O(jiān)陳文靜告訴中國經(jīng)濟(jì)時報記者。

58安居客研究院院長張波告訴中國經(jīng)濟(jì)時報記者，從安居客線上找房熱度來看，5月一線城市成交面積呈現(xiàn)一定的下滑，這與近期一二手房成交面積下滑呈現(xiàn)同步正相關(guān)，購房者信心指數(shù)和經(jīng)紀(jì)人信心也出現(xiàn)暫時性下挫。從二手房來看，房東側(cè)的議價空間加大，掛牌房源的在架時長也有所增加。

以北京為例，4月，北京樓市網(wǎng)簽13928套，環(huán)比3月的網(wǎng)簽下降37.2%，同比去年同期下降2.2%。5月，北京市存量房網(wǎng)上簽約14907套，其中，住宅12982套。

“今年‘小陽春’前期積壓購房需求較多，成交量創(chuàng)下近年來的新高，相對而言，4月份成交量回調(diào)明顯、市場回歸理性?！北本┳≌康禺a(chǎn)業(yè)商會會長黎乃超告訴中國經(jīng)濟(jì)時報記者。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲2.0%，漲幅比上月擴(kuò)大0.3個百分點(diǎn)；二手住宅銷售價格同比上漲0.9%，漲幅比上月回落0.2個百分點(diǎn)。

中國人民大學(xué)發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大表示，目前，一線城市一手房和二手房房價4月份漲幅較上月小幅下降，但房價水平仍有小幅上漲。這表明，一線城市樓市反彈速度有所下降，但并不意味著一線城市樓市“降溫”，只是樓市由大幅反彈到平穩(wěn)發(fā)展階段。

不過，陳文靜認(rèn)為，經(jīng)過前期積壓需求釋放完成后，整體購房需求釋放動能減弱，再加上房企供給端偏弱，在一定程度上拖累了住房需求釋放。近兩個月多個城市二手房掛牌量持續(xù)增長，在需求減弱的情況下，二手房議價空間增大，市場情緒進(jìn)一步降低，購房者觀望情緒也影響新房市場活躍度。

張波預(yù)計，今年樓市的復(fù)蘇總體依然會呈現(xiàn)波折性，上漲及下降趨勢交錯呈現(xiàn)，整個市場面的成交量預(yù)計在下半年會恢復(fù)到正常狀態(tài)。

政策須進(jìn)一步優(yōu)化

2022年下半年以來，一線城市房地產(chǎn)政策以微調(diào)為主，限購政策基本無松動，只有上海針對人才端優(yōu)化了限購政策，另外給予老年家庭、職住平衡家庭等一定的政策支持，整體力度較小，政策效果相對有限。

“當(dāng)前，一線城市調(diào)控政策仍較為嚴(yán)格，政策調(diào)整空間較大，若政策能夠跟進(jìn)優(yōu)化，有望向市場釋放更加積極的信號，有利于穩(wěn)定市場預(yù)期、提振市場信心。從政策空間來看，北京、上海的普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)仍有待進(jìn)一步放松，降低非普宅的首付比例和稅費(fèi)，降低合理購房需求的購房成本和購房門檻。”陳文靜表示。

據(jù)中國經(jīng)濟(jì)時報記者了解，當(dāng)前，北京、上海執(zhí)行的是2014年出臺的普宅、非普宅標(biāo)準(zhǔn)。中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)顯示，2022年12月，北京、上海新建住宅價格較2014年12月分別上漲約40%、59%，新房平均價格均超過4萬元/平方米，二手住宅平均價格均超6萬元/平方米。2022年，北京四環(huán)至五環(huán)、五環(huán)至六環(huán)、六環(huán)外新建商品住宅成交套總價均值分別為914萬元、610萬元、395萬元，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)外環(huán)之間、外環(huán)外新建商品住宅成交套總價均值分別達(dá)1726萬元、1165萬元、537萬元，均明顯高于普宅標(biāo)準(zhǔn)線。

如何推動一線城市樓市平穩(wěn)發(fā)展？張波認(rèn)為，一方面要針對改善性需求給予更為實(shí)質(zhì)性的政策，不僅降低利率，還可以延續(xù)2022年的換房退稅政策，并加大退稅力度，實(shí)實(shí)在在降低交易的門檻，讓改善需求積極入市。同時，在一線城市落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策，從而降低首付和利率水平，“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策誤傷了大量的改善需求。另一方面，針對房企的資金支持力度仍須實(shí)質(zhì)性加大，目前包括“三支箭”在內(nèi)的政策已出，但政策的推出和實(shí)際落地的效果還有較大差距，需要推進(jìn)政策面對于資金落地效果的呈現(xiàn)，對于房企的信心側(cè)增強(qiáng)，更有助于土地市場復(fù)蘇、交易市場的穩(wěn)定性以及整體房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

在黎乃超看來，應(yīng)進(jìn)一步優(yōu)化商辦類項(xiàng)目政策，對商辦項(xiàng)目進(jìn)行改造，打造其成為適用于年輕創(chuàng)業(yè)者初期的過渡產(chǎn)品。同時，建議政府通過甄選開發(fā)企業(yè)綜合指標(biāo)，將其部分庫存納入保障性住房和老舊危改項(xiàng)目，解決一部分庫存積壓。

“當(dāng)前樓市處于穩(wěn)定健康發(fā)展階段，仍須進(jìn)一步恢復(fù)消費(fèi)者預(yù)期，繼續(xù)支持剛性和改善性住房需求，形成穩(wěn)定的房價預(yù)期，防止悲觀預(yù)期對樓市產(chǎn)生不利影響。”況偉大表示。