持續(xù)出圈的淄博，似乎解鎖了“流量密碼”，成了熱搜榜上的常客。這也讓這座城市的所有細(xì)節(jié)都暴露在高倍顯微鏡下，被抽絲剝繭細(xì)細(xì)審視。

隨著淄博今年一季度房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)的披露，淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)也吸引了眾多關(guān)注。

近日，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳組織召開的一季度全省房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析視頻會(huì)議上，淄博市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局副局長(zhǎng)王世福透露，淄博一季度新建商品住宅網(wǎng)簽面積120.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)61.9%，商品住宅網(wǎng)簽均價(jià)8020元/平方米，同比增長(zhǎng)3.1%。與此同時(shí)，二手住宅網(wǎng)簽面積35.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)59.1%。

伴隨著淄博火車站到發(fā)旅游人數(shù)屢創(chuàng)新高，“外地游客吃個(gè)燒烤順便買套房”，也成為社交媒體上的話題。

今年一季度，淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量和均價(jià)雙雙上漲。但不少地產(chǎn)專家表示，這種上漲與淄博燒烤的出圈并無(wú)直接關(guān)系。

“雖然燒烤為淄博經(jīng)濟(jì)帶來(lái)種種利好，但是傳遞到房地產(chǎn)領(lǐng)域還需要時(shí)間?！鄙綎|玖易房產(chǎn)總經(jīng)理趙元斌對(duì)中國(guó)新聞周刊說(shuō)。

以本地購(gòu)買為主

易居房地產(chǎn)研究院近期發(fā)布的《2023年4月50城新房成交預(yù)測(cè)報(bào)告》提到，淄博的新建商品住宅年初累計(jì)成交面積同比增速預(yù)測(cè)值達(dá)到70%，在統(tǒng)計(jì)的50個(gè)城市中位居第4名，僅次于長(zhǎng)春、杭州和南寧，是三四線城市中，前4個(gè)月樓市最熱的城市。

該報(bào)告顯示，2022 年1月1日～4月16日淄博全市新建商品住宅成交套數(shù)為5961套，成交面積為75萬(wàn)平方米；而2023年1月1日～4月16日成交套數(shù)為10417套，成交面積為133萬(wàn)平方米，成交套數(shù)和成交面積同比增速分別為75%和77%。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中國(guó)新聞周刊表示，淄博樓市近期表現(xiàn)和濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)整體向好息息相關(guān)，“濟(jì)南總體處于升溫態(tài)勢(shì)，勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)周邊城市如淄博的樓市交易，這和此前‘成都熱、南充跟著熱’的樓市邏輯相似”。

趙元斌認(rèn)為，淄博樓市的表現(xiàn)在山東省屬于“中規(guī)中矩”，而山東的樓市在全國(guó)來(lái)看并不屬于一個(gè)特別好的狀態(tài)，“開發(fā)體量大，庫(kù)存壓力更大”。

他說(shuō)，淄博房地產(chǎn)銷售在今年一季度出現(xiàn)增長(zhǎng)的重要原因在于，去年疫情導(dǎo)致的房地產(chǎn)銷售滯后現(xiàn)象延續(xù)到今年一季度。其次，淄博市政府于今年2月7日出臺(tái)了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策，如解除限購(gòu)、限價(jià)以及稅收優(yōu)惠等，這些政策刺激了房地產(chǎn)的發(fā)展。此外，春節(jié)期間的返鄉(xiāng)置業(yè)潮，也是推動(dòng)淄博房地產(chǎn)銷售增長(zhǎng)的一個(gè)重要因素。

這使得淄博的房地產(chǎn)市場(chǎng)在第一季度出現(xiàn)了“小陽(yáng)春”現(xiàn)象。但從當(dāng)前數(shù)據(jù)反饋及市場(chǎng)情緒來(lái)看，趙元斌認(rèn)為，淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)性仍顯不足。他說(shuō)，從4月中下旬開始，淄博房地產(chǎn)交易量和成交價(jià)已經(jīng)開始下滑。

據(jù)房天下數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月第3周淄博新房?jī)r(jià)格為8912元/平方米，環(huán)比上周下跌0.09%。

事實(shí)上，過(guò)去幾年，淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)并不盡如人意。

與全國(guó)其他城市類似，淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)也曾經(jīng)歷過(guò)輝煌時(shí)期。2017年，淄博的樓市異?；鸨?，核心區(qū)域甚至出現(xiàn)了一房難求的情況。但自疫情暴發(fā)以來(lái)，淄博的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始降溫，入市項(xiàng)目同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，并陷入價(jià)格戰(zhàn)。

降價(jià)跑量、提高渠道傭金點(diǎn)位成為開發(fā)商常規(guī)操作，一些當(dāng)?shù)貜臉I(yè)者甚至將其描述為“冰川時(shí)代”。

不少淄博房地產(chǎn)中介對(duì)中國(guó)新聞周刊表示，他們也盼著淄博燒烤這把“火”能燒到樓市來(lái)，但目前來(lái)看，可能過(guò)于樂(lè)觀。

“咨詢者多，買房者少?！弊筒┲鞒菂^(qū)張店區(qū)一家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人張羅對(duì)中國(guó)新聞周刊表示。

他說(shuō)，從今年1月起，來(lái)店咨詢購(gòu)房的人數(shù)較前兩年同期有所增加。往常到了3月下旬，樓市“小陽(yáng)春”過(guò)去后，咨詢量會(huì)有所下降，但今年因?yàn)樽筒颈穑稍兊臒岫染痈卟幌?。他原以為樓市“小?yáng)春”有望延長(zhǎng)，但從目前門店銷售來(lái)看，并沒(méi)有明顯增長(zhǎng)，“多以觀望為主，真正付出真金白銀的購(gòu)房者并不多”。

張羅分析，這或許和當(dāng)下淄博客群有關(guān)。淄博燒烤出圈，前期到訪群體主要是大學(xué)生，后期為周邊城市短途游客，“以一日游、兩日游為主，吃一兩頓燒烤，周邊轉(zhuǎn)一圈就走了”。

張羅認(rèn)為，無(wú)論是前期的大學(xué)生，還是后期的短途游客，在淄博置業(yè)意愿并不強(qiáng)。“至少當(dāng)下，淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要消費(fèi)者仍以本地客戶為主?！彼f(shuō)。

與此同時(shí)，當(dāng)?shù)刭?gòu)房者置業(yè)態(tài)度日趨理性，全區(qū)比價(jià)，只有實(shí)質(zhì)性降價(jià)才會(huì)被吸引。張羅介紹，淄博樓市已經(jīng)很少有火爆場(chǎng)景，加之目前市面上庫(kù)存多，樓盤多，現(xiàn)在的生意并不好做。

“聽同行談起有游客來(lái)吃燒烤，順便買了套房，但這只是個(gè)例，且對(duì)方并無(wú)意在淄博常住，是純投資行為。”他說(shuō)。

產(chǎn)業(yè)和人口是關(guān)鍵

為促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展，近年來(lái)，淄博市政府采取了一系列的措施，包括出臺(tái)扶持政策、組織房產(chǎn)交易博覽會(huì)、加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研座談等，旨在吸引更多的購(gòu)房者參與其中。

近期，淄博還推出了新的購(gòu)房組合拳，加大對(duì)“多子女”家庭購(gòu)房的優(yōu)惠力度。

根據(jù)新政，2022年6月1日至2024年5月31日期間購(gòu)買新建商品住宅的，“二孩”家庭以商品房買賣合同成交總價(jià)款1%的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)貼，最高不超過(guò)20000元；“三孩”家庭以商品房買賣合同成交總價(jià)款2%的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)貼，最高不超過(guò)30000元。

在公積金貸款方面，二孩及以上家庭購(gòu)買首套或二套自住住房的，住房公積金可貸額度上浮20%。無(wú)自有住房的多子女家庭，按照實(shí)際房租支出提取住房公積金。

此外，淄博還支持群購(gòu)商品房，群眾可以自行組織群購(gòu)商品房，開發(fā)企業(yè)視情況對(duì)群購(gòu)群眾給予更多優(yōu)惠。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，以上舉措可以在一定程度上刺激淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，但并非關(guān)鍵措施，地方經(jīng)濟(jì)才是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要支撐之一。尤其是地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平、人口規(guī)模和結(jié)構(gòu)等因素都會(huì)影響當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的需求和供應(yīng)狀況。

產(chǎn)業(yè)能夠帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展和就業(yè)機(jī)會(huì)的增加，進(jìn)而提高當(dāng)?shù)厝丝诤徒?jīng)濟(jì)的活力，加速房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。

他說(shuō)，淄博可能會(huì)因?yàn)闊镜纫蛩匚恍┩鈦?lái)游客，但他們并非淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要購(gòu)房群體，淄博本地的經(jīng)濟(jì)和人口狀況才是影響當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵因素。

淄博是一座重工業(yè)城市，擁有全面的工業(yè)門類，曾憑借著良好的基礎(chǔ)和資源稟賦，取得了輝煌的成就。然而，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，淄博所處的產(chǎn)業(yè)環(huán)境發(fā)生變化，面臨著巨大的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)壓力。曾經(jīng)拖動(dòng)經(jīng)濟(jì)齒輪飛速運(yùn)轉(zhuǎn)的重工業(yè)，變成了淄博必須“騰籠換鳥”的歷史包袱。

淄博市2023年政府報(bào)告中提到，當(dāng)下淄博經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展還面臨著產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新力不強(qiáng)，新舊動(dòng)能接續(xù)轉(zhuǎn)換不夠順暢，重大項(xiàng)目和優(yōu)質(zhì)平臺(tái)支撐作用不足，經(jīng)濟(jì)體量不大、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不優(yōu)等挑戰(zhàn)。

淄博的產(chǎn)業(yè)以重工業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對(duì)單一。且其優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，如化工、鋼鐵、建材、醫(yī)藥等缺乏對(duì)年輕人的吸引力。

淄博的人口規(guī)模也相對(duì)較小，據(jù)淄博市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年末常住人口470.59萬(wàn)人。

分析認(rèn)為，淄博房地產(chǎn)要良性發(fā)展，人口和產(chǎn)業(yè)是關(guān)鍵。人口當(dāng)中，人才又是重中之重。

產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型中，淄博采取了多種措施，不斷加強(qiáng)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加大招商引資力度，培育新型經(jīng)濟(jì)主體，有力推進(jìn)了經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)和城市可持續(xù)發(fā)展。

此外，淄博鼓勵(lì)和支持各類企業(yè)參與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，著力培育新型經(jīng)濟(jì)主體，包括新興企業(yè)、小微企業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)等，帶動(dòng)了當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

人才方面，為了吸引更多人才，淄博迭代推出“人才金政37條”“人才金政50條”，建設(shè)人才公寓3萬(wàn)套、建成青年驛站39處等。在“人才金政50條”，對(duì)引進(jìn)的本科、碩士、博士分別給予20萬(wàn)、30萬(wàn)、60萬(wàn)的生活、購(gòu)房補(bǔ)貼，堪稱省內(nèi)“最強(qiáng)”人才政策。

淄博市2023年政府工作報(bào)告提到，要加強(qiáng)人才引進(jìn)培育，計(jì)劃推進(jìn)“五年二十萬(wàn)大學(xué)生來(lái)淄創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)計(jì)劃”，引進(jìn)高校畢業(yè)生4.3萬(wàn)人以上，新增省級(jí)以上重點(diǎn)工程人才專家60人以上，發(fā)放大學(xué)生創(chuàng)業(yè)擔(dān)保貸款1億元以上，建設(shè)青年發(fā)展友好型城市。

但由于導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的因素較為復(fù)雜，淄博的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和人口政策實(shí)施時(shí)間并不長(zhǎng)，短時(shí)間內(nèi)難以見到顯著效果。

至于淄博能否靠燒烤帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，趙元斌認(rèn)為，淄博燒烤在吸引游客前來(lái)的同時(shí)，會(huì)帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐牟惋?、住宿、運(yùn)輸、旅游等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。然而，這種影響并不是短期內(nèi)就能顯現(xiàn)出來(lái)的，需要一個(gè)較長(zhǎng)的周期。